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区画図や配置図って何?それぞれのチェックポイントを丁寧に解説

住宅の間取図は一般的にもよく目にしますが、区画図や配置図はなかなか目にしません。

区画図や配置図は、土地の購入や戸建て住宅の購入時に提示される図面です。

この図面は、街に対して敷地がどのようにあるか、建物がどのように建っているかを表す図面ですので、間取図のように生活のイメージがしにくいという点で、表立って掲示されることが無いのです。本記事では、そのような区画図や配置図のチェックポイントを、街と敷地、敷地と建物がどのように関係しているのかという目線で解説します。

敷地と建物

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区画図・配置図の定義

建物を購入する際、専有面積等の家の広さを表す面積を必ず確認すると思います。マンションではそれで充分ですが、戸建て住宅となると、自分の家が建つ土地の広さも同様に確認するはずです。

区画図とは、その土地の形や広さを示すものとして定義されます。

実は、土地は必ず直線で結ばれています。区画図で形が複雑な土地もありますが、点と点を結んだ直線で境界線が図面に描かれています。

この境界線は、実際の敷地で地面に線が描かれているわけではありません。実際にあるのは、点の部分です。この点を専門用語で「境界杭」と呼びます。

境界杭

実際の敷地には、この境界杭が地面に埋め込まれています。現地を確認する際は、境界杭が図面と同じ位置にきちんと設置されているかを見る必要があります。地盤沈下や隣の土地の工事等で、稀にこの境界杭の位置が動いていたり、境界杭そのものが消失している場合がありますので、必ず確認することをおすすめします。

配置図とは、その敷地に対して建物がどのように位置しているかを示すものとして定義されます。

配置図で確認すべきことは、敷地の境界線と建物の間がどれくらいあるのかという点、玄関や駐車場の位置が敷地のどこにあるのかという点が挙げられます。

実際の図面で、より具体的に解説します。

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区画図のチェックポイント

区画図は敷地の形状や広さを示します。

普段目にする建物は、殆どが真四角や長方形等の箱型をしていると思いますが、実は敷地はそこまでシンプルな形状ではないことがあります。

形状が複雑だと、建物と敷地の境界線の間に、中途半場な余白が出来てしまうケースが多いですが、その余白を上手に庭として利用することで、ゆとりある建物を計画できる場合があります

しかし、その分土地の広さは実際に使えている分に対して広くなりがちですので、価格という目線では注意が必要です。100㎡の約30坪ある土地だからといって、必ずしもイメージしている広さではない可能性があることに注意しましょう。

それでは、実際の図面を見てみましょう。

区画図

この区画図で、家を計画しようと考えたとき、どのような家を想像しますか?

例えば、図面の左上の少し出っ張った部分があります。ここに合わせて、建物を尖らせることは一般的にはしませんので、この部分の土地が有効に使用できるかは1つの課題となります。

また、この敷地は、道路に対して斜めに境界線が引かれています。この斜めの境界線に建物を合わせて建てると、道路に対して建物の正面が斜めになります。逆に、道路に対して垂直に建物を建てると、お隣さんとの境界線の間が広い部分と狭い部分が生まれます。

このように、土地の形は、建物の計画に大きな影響を与えます。仮に注文住宅を建てたく、土地探しから始めている方は、立地も重要ですが、今の解説のように、建物がどのように建ちそうか、という点も意識しながら土地を探すべきです。

因みに、土地の形状は大きく分類して3パターンあります。

純然たる昔からある土地

先ほど解説したような土地は、たまたま境界線が斜めになったり尖っているわけではなく、隣との関係性の中で昔からこのように分けられていたり、古い民家を取り壊して土地を売っている場合が多いです。

なぜそうなのか、をこの後解説します。つまり、きれいな四角形で区画された土地もある中で、何が違うのかを考えればすぐに理解できます。

区画整備された土地

この例の区画図は、それぞれが約30坪程度できれいに分けられています。これは、もともと1つの敷地だったものを住宅用に区画しなおしているのです。

そのように、1つの大きな敷地を分割する場合、分割する線を複雑にするメリットがないので、スパッときれいに分割され、敷地の形は結果としてシンプルになります。

このような土地は、もともと広い駐車場であったり、畑であったりする場合が多いです。つまり、家が建っていたのではなく、住宅を建てられるように家の建っていない土地を整地しているイメージとなります。

先ほど解説した、純然たる昔からある土地というのは、何があるのかというと、その土地に民家等の生活があった土地という意味です。一方で、区画整備された土地というのは、土地自体はありますが、人の生活を延長する為に、土地を開拓した、というニュアンスが近いです。

旗竿敷地という言葉を聞いたことがありますでしょうか。

旗竿(はたざお)敷地

この例のように、道路から細長い通路のような部分を通過して、広い土地に家を建てる敷地を旗竿敷地と呼びます。

専門的な話となりますが、実は家等が建つ土地は、法律上、道路に2m以上接していなければなりません。道路から奥行がある土地を住宅用に区切りたい場合、手前と奥に家を建てることを想定し、このような旗竿敷地が生まれます。

旗竿敷地の場合は、駐車場として確保できるのが細長い通路となります。駐車場として利用するには、2.5mの幅は必要です。

この2.5mは、世の中の駐車場の幅と殆ど同じですので、余裕があるかと言えばそうでもないです。最低限2.5mは欲しいのが本音です。しかし、本当に人が通行できる程度の広さしかない旗竿敷地も存在しますので、必ず、この通路幅を確認しましょう。

「車のある生活ではない」「近くに駐車場を借りることが可能」等の条件があれば、2.5mなくても問題ありません。

2m以下では現在の法律では違法ですので、新築住宅を建てたい時には問題になりますので注意しましょう

土地とは昔からありますので、現在の法律前の基準で境界線が決定されており、稀に2mも道路に接していない土地があるのが実情です。

さて、区画図の説明が少し長くなりましたが、区画図を確認する上で重要な点がもう一つあります。ここまで読み進めて頂いたとき、例に出した区画図に記載されている道路で、気が付いたことはないでしょうか。

重要なことなので記載されているのですが、それは道路の幅です。

これは、ものすごく大切なのでしっかりと理解して欲しい部分です。現在の法律では、道路とは4m以上の幅のものが道路として認められます。

4mってどれくらいでしょうか?

先ほど旗竿敷地で車を止める幅が2.5mは必要と言いましたが、つまり4mでは車がすれ違うことはできません。基本的には一方通行の道程度の広さです。

二項道路

「でもちょっと待って。世の中にはもっと狭い道路ってたくさんあるんじゃない?」と思われた方、そうなんです。世の中にはもっと狭い道路がたくさんあります。

この4m未満の道路を専門用語で「二項道路」と呼びます。これは、建築基準法の法42条二項に規定される道路なので、「二項道路」と呼ばれます。

この法文を読むとすごいことが書いてあります。

要約すると、4m未満の道路は、その道路の真ん中の線から2mずつ離れた線、つまり道路の中心ラインから両側に2m離れた位置までを道路とみなすと記載されています。言い換えると、幅が4m未満の道路は、幅4mとなるラインまで法律上は道路として扱うよ、ということです。この文章に隠された、土地を買いたい側の問題点を解説します。

二項道路と接する土地

この例では、左側の道路が2.6mです。この土地に家を新しく建てようと考えた場合、現在の建築基準法が適用され、2.6mの道路は4mの道路とみなすので、70cm分、2.6mの道路と敷地の境界線が、敷地の内側に移動することになります。

建築基準法は、その法律が定められる前の建物には適用されないので、この区画図に記載のある通り、「現状古家あり」のこの家に住む場合は、記載されている土地の面積は変わりません。

しかし、新しく家を建てる場合は、土地も含めて2.6mの道路を法律に適用される必要がある為、9.09m×0.7m=6.36㎡分、敷地面積が減ってしまうのです。

ですので、今住んでいる家の前の道路が4mもないから法律違反しているわけではなく、現在は、消防車や救急車が通行できるように等の目線もあり、新しくその土地に建物を建てる場合は、道路の幅が4mになるように、土地を削ってくださいね。という記載が、建築基準法の法42条に規定されているのです。

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配置図のチェックポイント

配置図とは、敷地の中に建物がどのように建っているかを示す図面です。

場合により様々ですが、一般の方でも簡単に確認できる点が3つほどありますので、解説します。

配置図は、建売住宅(土地と建物がセットで売られいる住宅)で確認することが殆どですので、区画図ほど長くはなりません。

配置図

  • 駐車場スペースが十分にあるか

この例でも、敷地正面の道路が4m未満ですので、約50cm土地が削られます。その為、敷地と道路の間に、白抜きの余白があります。ここは道路となるので、緑色で塗られた部分が敷地を示しています。

この敷地では、駐車スペースが2台あり、道路に対して垂直に駐車しますが、場合によっては、縦列駐車で駐車しますので、駐車が簡単にできるかは意外と重要です。そして見落としがちなことが、全面道路の幅です。

建物設計的な目線ですが、一般に道に対して垂直に車を止めたい場合、駐車スペースの正面は5m程度の寸法が欲しいです。それは、駐車スペース(いわゆる車庫)の幅にも影響されますが、現地を確認する際に、駐車場に車が止めやすいか確認しましょう。

難しいと、家に車をぶつけてしまうことも…あります。

  • 玄関の位置

玄関は必ずしも敷地境界から離れているとは限りません。場合によっては、玄関を開けたら直ぐに道路という場合もあります。敷地の大きさや形状からそうならざるを得ないのでしょうが、お子さんがいた場合に、玄関を出てすぐに道路という配置は、安全面を考慮すると、少し疑問です。

現地を確認する際に、玄関から道路の見渡しの良さ、安全性を確認しましょう。

  • 隣の建物と自分の建物の距離

区画図で解説した、区画整備された土地の場合、各住戸が近接している場合が多いです。近いことは必ずしも問題ではありませんが、近い距離に設置される窓は、窓といいつつ日の光が入りにくいです

現地を確認した際に、お隣さんの家との窓の関係や、玄関の位置の関係等は確認した方が良いでしょう。あまりに近いと、住んでから不満を抱える場合があります。
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区画図・配置図のまとめ

区画図や配置図は、家そのものではなく、街に対して、近隣に対してどのように家が計画されているかを読み解く図面です。

区画図の場合は、敷地の形や広さだけでなく、道路とどのように接しているのか、道路の幅はどうなっているかを必ず確認しましょう。

配置図の場合は、駐車場へ車を止めやすいか、玄関から道路までの安全性、お隣さんの家との関係性に注目して図面や場合によっては現地を確認しましょう。

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区画図・配置図のプラン集

当サイトでは、今までに50万をこえる間取図を作成してきました。こちらでは、区画図・配置図の間取図を紹介します。PDFでダウンロードも可能です。プラン集としてご利用ください。

  • 区画図の間取図

    区画図

  • 区画図の間取図

    区画図

  • 区画図の間取図

    区画図

  • 区画図の間取図

    区画図

  • 区画図の間取図

    区画図

  • 区画図の間取図

    区画図

  • 区画図の間取図

    区画図

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    区画図

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    配置図

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    区画図

  • 配置図の間取図

    配置図

  • 配置図の間取図

    配置図

  • 区画図の間取図

    区画図

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