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床面積・延べ面積(延べ床面積)とは。容積率との関係や計算方法を図解解説

延べ面積(延床面積)という言葉をご存知でしょうか。

建築基準法に規定される、建物の面積の1つです。この延べ面積ですが、敷地に建物をどれだけ建てているかという指標である、容積率とも大きく関係しています。

今回の記事では、延べ面積とは何か、そして容積率とは何かを解説します。

別記事にて少し解説していますので、宜しければそちらも合わせてご覧になってください。

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床面積とは

床面積とは、建物の屋根で覆われた部分の階ごとの水平投影面積です。ポイントは階ごとという点と、屋根があるかどうかとなります。

床面積とは建物の屋根で覆われた部分の階ごとの水平投影面積

 

例えば、戸建て住宅で庭があったとして、庭に屋根が架けられていない場合は、その庭は床面積に入りません

屋根がかけられておらず床面積に入らない庭

同じように、建物に屋上があるとします。例えば学校の屋上は建物の床の上に居ることができます。しかし、屋根が無いので床面積に算定されません

屋根がない屋上も床面積には入らず

庭のように床が地面であることや、屋上の様に建物の上に居ることが出来ても、屋根が無ければ、建物の床面積には算定されないということです。

このように「延べ面積」の算定には様々な例外が隠れている為、まず「床面積」から解説しましょう。

建物の床面積は、建築基準法により、壁芯面積で算定することが決められています。ここでいう「床面積」とは建築物の階ごとの面積であることが重要です。

では建築物とは何でしょうか。これも、建築物基準法に定義されています。建築物とは、「屋根及び柱若しくは壁を有するもの」と定義されており、屋根がある前提となります。

建築物とは「屋根及び柱若しくは壁を有するもの」

2階の床は、1階の屋根とみなされます。ざっくりと言い換えれば、柱や壁で囲まれていて、上がふさがれていることで人が過ごせる構築物は建築物とみなされ、床面積が発生するということです。

その為、床面積の算定には、屋根があるかどうか(建築物があるかどうか)が1つのポイントとなるわけです。その他、建築設備等も建築物に含まれますが、この記事では延べ面積の解説の為、割愛します。

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延べ面積とは

「延べ面積」とは建物の床面積の合計です。

床面積とは、先程解説した通り、階ごとの建築物の面積です。例えば、2階建ての建物があったとして、床面積とは、1階、2階それぞれの面積となり、延べ面積とは、その床面積の合計となります。

「延べ面積」とは建物の床面積の合計

ここで、延べ面積に算定されない部分がある事に注意が必要です。細かく確認していきましょう。

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延べ面積に含まれない部分とは

エレベーターシャフト

エレベーターシャフトは延べ面積対象外の代表例です。
ですが、自宅にエレベーターがあること自体が稀な為、恩恵を受けるのは、オフィスなどを建てる場合となります。

エレベーターシャフト

バルコニー

バルコニー

バルコニーは延べ面積の対象外となります。
ただし、奥行2mの部分までです。それ以上の大きさがある場合は、バルコニーの先端から2m差し引いて残る部分が延べ面積に算入されます
仮に、バルコニーに屋根がない場合は、2mを超えても延べ面積には算入されません

ロフト

ロフトは延べ面積に算入されない場合があります。
それは、屋根裏収納に近い考え方で、あくまで収納として法的にみなされる場合となります。その為には、

ロフトが延べ面積に算入されない場合
・階段(はしご)が取り外し可能であること。
・天井が1.4m以下であること。
・ロフトがある階の床面積の1/2以下がロフトの面積であること。

これらの条件を満たす必要があります。

ロフト

駐車場(車庫・ガレージ)

建物の中に駐車場として利用する部分があれば、その部分は延べ面積に算入されません。ただし、これも条件があり、駐車場の面積が延べ面積の1/5以内までです。
それ以上の広さがある場合は、超えた分だけ、延べ面積に算入されます

駐車場(車庫・ガレージ)

地下室

地下室は延べ面積に算入されません。ただし、これも以下の条件があります。

地下室が延べ面積に算入されない場合
・地下室が住宅の用途であること。つまり、人が住む為に必要な部屋であること。
・建物の住宅用途部分の床面積の合計数値の1/3以下の面積であること。
・天井が地盤面から1m以下の高さであること。

天井高さは、地下室以外にも、半地下と呼ばれる地下室についても、延べ面積の対象外となり得ることを表しています。

地下室

その他

その他にも、備蓄倉庫や発電設備設置部分、マンションの共用廊下や階段、宅配ボックス設置部分等、細かく上げると様々です。

それぞれに条件がありますし、どちらかというと建築設計者向けの内容ですので、家という目線で考えられる内容のみを解説しました。

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延べ面積と容積率(ようせきりつ)

延べ面積は、容積率と呼ばれる、敷地に対する延べ面積の割合に関係します。

つまり容積率とは、敷地面積に対して、敷地に建つ建物の延べ面積の割合を示します。
別記事にて、容積率に近い考え方の建蔽率(けんぺいりつ)を解説しましたので、そちらも合わせて読んで頂けると幸いです。

容積率とは敷地に建つ建物の延べ面積の割合

容積率は建蔽率と同様に、最大値が地域ごとに定められています。

例えば、容積率の最大が200%(2倍)であれば、敷地面積に対して、2倍の延べ面積まで建物を建てることが可能となるわけです。

延べ面積

家を建てるとなると、建設費だけでなく、固定資産税等のお金にも大きな影響があります。固定資産税は、延べ面積の大きさ等により変化しますので、延べ面積に含まれない部分を知っておくことは、その手助けとなります。

また、お金に余裕があっても、地域ごとに土地に対して建てられる床の広さを容積率によって定めている為、いくらでも大きくできるわけではないのです。

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まとめ

建物の床面積とは、建物の階ごとの面積を表します。床面積の合計が延べ面積であり、様々な条件のもと、延べ面積に算入しない場所があります。

一方で、建物を建てる地域ごとに容積率の最大値が定められており、容積率とは、敷地面積に対して建てる建物の延べ面積の割合を示します。

ですので、ある敷地に対して、建物を大きくできる限度が法律により定められており、また、延べ面積の大きさは固定資産税にも影響する為、どこが延べ面積に算入されるのか、容積率は何%なのか、を理解することは、家を建てる・買う際に大切なこととなります。

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