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壁芯面積と内法面積の違い。登記や住宅ローン控除はどっち?

住宅を購入しようと考えている方。チラシやパンフレットを見比べ、そして実際に不動産屋へ足を運ぶなどをして情報収集に努めていると思いますが、その際に必ず目にする建物の床面積。この面積の算定方法が2種類あることをご存じでしょうか。

なぜ2種類もあるのかというと、建物に関係する様々な法律の中で、その2つの面積算定方法が使い分けられている為です。

この使い分けは、時に不動産登記時の落とし穴になる可能性もある為、正しく理解しておくことで、より最適な家の購入根拠にもなります。

そこで本記事では、面積の算定方法で良く目にする、「壁芯面積」と「内法面積」の計算方法の違いを紹介します。

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「壁芯(かべしん)面積」とは

建物面積は壁芯面積で算定します。

壁芯とは、壁の中心であり、目の前に見えている壁そのものの内側に存在しているため、直接見えているわけではありません

実際の工事でもそうなのですが、壁をつくる際に、壁の中心となる線を床に記載します。その線が「壁芯」であり、この線で囲われた面積を「壁芯面積」と呼びます。

壁芯

壁芯

ですので、壁芯とは壁の内側に存在し、実際には目に見えません。

実際に家で測れる面積ではない為、「壁芯面積」は住み手からすると、少し広く記載された面積ということになります。

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「内法(うちのり)面積」とは

内法面積とは、壁の内側と内側の距離を計算して算定された面積です

壁の内側ですので、壁芯面積に比べて、実際に目に見える距離の為、住み手のイメージと近い面積となります。

内法面積

内法面積

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「壁芯面積」と「内法面積」の違い

「壁芯面積」は壁の芯で面積を計算し、「内法面積」は壁の表面(壁の面)から面積を計算します。例を見てみましょう。

壁芯面積

壁芯面積

内法面積

内法面積

左が壁芯面積、右が内法面積です。
建物の面積計算は図形の組み合わせで計算する為、建物の形状に合わせて、例では3つの四角形に分けて計算しています。

左の壁芯面積では、面積の合計が32.90㎡であることに対して、右の内法面積では、面積の合計が30.50㎡となり、2.40㎡少ないことがわかります。

壁の芯か内側か、の違いでこれだけ面積は変わってしまいます。

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壁芯面積と内法面積の使い分けは?

壁芯面積も内法面積も、どちらも建物の面積の計算方法です。
では、その使い分けはどのようにしているのでしょうか?

原則、建物の面積計算は壁芯面積で行います。建物の面積として表示されているものは、すべて壁芯面積で計算されていると考えてよいです。

しかし、2つだけ例外があります。

壁芯面積で計算されない例外
① マンション等の区分所有建物の登記簿面積
② 中古マンションの広告に表示される建物面積

どちらもマンションです。この2つを詳しく解説します。

マンション等の区分所有建物の登記簿面積

マンション等の、1つの建物に複数の所有者がいる建物を、専門用語で「区分所有建物」と呼びます。

建物そのものの面積は壁芯面積で計算しますが、分譲マンションの一室を買い登記簿登録を行う際に、内法面積で記載しなければなりません

これは、不動産登記法という法律によって定められている事項です。

内法面積

内法面積

先程も紹介した計算例ですが、注意したいのは、各部屋の内法面積を計算するのではなく、あくまでもマンションの区画された室(しつ)という単位で計算がなされる為、完全に目に見えている面積ではないという点です。

ですので、内法面積は住み手が完全に使用できる面積かと言われると、残念ながらそうではありません。

中古マンションの広告に表示される建物面積

建物面積そのものは、一般にどこで目にすることができるでしょうか。建物の設計や不動産売買に関わる人であれば常に目にしていますが、住み手側はなかなか目にしませんよね?

建物面積を簡単に見つける方法があります。
それは、不動産広告です。不動産広告では、この建物面積を専有面積と表示しています。

専有面積の詳細については、下記事で解説していますので、そちらもご覧ください。

この専有面積も、壁芯面積で計算しています。

しかし、例外があり、中古マンションの販売に関わる面積表示に限っては、内法面積で計算した面積を表示することができます。これは、不動産の表示に関する公正競争規約に定められているため、法的にそのような表示方法となります。

ですので、新築マンションの場合のみ建物面積は壁芯面積で計算され、中古マンションの場合は内法面積で計算されている可能性もあるということです。

しかし、内法面積は壁芯面積よりも狭くなってしまうので、壁芯面積で広告表示を行う場合が通常です。おそらく、あまりにも古い建物で、壁芯の位置がわからない物件があった場合のみ、現地で計測できる内法面積で表示しているのだと思います。

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よくある落とし穴!住宅ローン控除の面積は?

住宅ローン控除をご存じでしょうか。正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。

これは、建物の床面積が50㎡以上の場合、確定申告時に税金の控除を申請できるというものです。この申請には、先ほど紹介した「登記簿面積」が必要となります

ということは・・

戸建て住宅なら特に問題ありませんが、マンションの場合は、内法面積で「住宅ローン控除」を申請することになります。

ここでよくある落とし穴ですが、マンションを購入する際に、広告に記載されている面積は原則壁芯面積で表示されています。

しかし、そのマンションを購入し、いざ登記簿登録する際の登記簿面積は内法面積になるので、「面積が減っている!?」という事態になってしまいます。「まあ物件は変わらないしいいか。」で済めば良いですが、50㎡ギリギリの物件で、「住宅ローン控除を申請予定だったのに、面積が足りない!」となってしまった場合は最悪です。

面積の表示方法は法律で定められているので、知らなかった購入者の責任ということになってしまいます

そのようなことにならない為にも、壁芯面積と内法面積の違い、理解しておきましょう。

建物購入前に、壁芯面積と内法面積を確認しておきましょう。

壁芯面積と内法面積の違いの紹介は以上となります。

別記事にて、建物面積の具体的な計算方法や、専有面積にはどこが含まれるか等を紹介していますので、そちらもぜひご覧になってください。

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まとめ

建物の床面積には、壁芯面積と内法面積があります。
「壁芯面積 > 内法面積」です。

基本的に、建物の面積は壁芯面積で計算する為、不動産広告に表示される面積も、壁芯面積で表示されています。しかし、マンション等の区分所有建物では、不動産登記に内法面積で登録します。

その為、住宅ローン控除を受けたい場合も、内法面積が50㎡以上となる必要があり、購入時に注意が必要です。

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