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本記事では、建物の床面積の考え方から、不動産における床面積の定義、求め方に役立つ知識を紹介します。建物の床面積は不動産価値、つまりは「お金」にも直結する内容の為、専門的知識の有無に関わらず、知っていて損はありません。最後まで読んで頂ければ幸いです。
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そもそも、床面積って何？
「床面積」という言葉は、もしかすると一般的ではないかもしれません。例えば、賃貸マンションの物件情報アプリでは「広さ」と記載されていたり、実際に不動産屋に足を運べば「専有面積」と記載されていたり、様々な伝え方が見受けられます。
「床面積」の表記の違い①
「床面積」の表記の違い②
なぜそんなことになるのか、これはとてもシンプルで、「法律」により床面積が変わってしまうからです。
「床面積」とは何か？これは、とても曖昧な表現です。共通して決まっているのは、「建物の床の水平投影面積」ということだけです。
住宅で見かけることは少ないですが、斜めの床があったとします(スロープ等)。このとき、床面積は斜めの床の面積ではなく、その床を水平投影した面積が床面積となります（画像グレーの水平部分）。
水平投影面積の説明図
法律の定義から床面積を考える
法律により変わる床面積ですが、その内容はなかなか複雑です。不動産という身近なもので覚えておきたい床面積は3種類あります。
気になるものがあれば、調べてみてください。
「内法面積」：不動産登記規則 第115条
「専有面積」：建物の区分所有等に関する法律 第2条
床面積3種類に対して、法律も3種類です。これだけで、専門知識がなぜ必要になるのかが少しわかる気がします。不動産とは財産を意味しますので、細かいルールがたくさん定められているものなのです。
壁芯面積と内法面積の違い
「壁芯面積」と「内法面積」の違いを取り上げたいと思います。
壁芯面積と内法面積の違い
というのも、先に結論を述べてしまいますが、「壁芯面積」と「内法面積」は計算方法に違いがありますが、「専有面積」は、どこの床面積が含まれるかという、場所の問題となるため、少し記事の主旨から離れてしまいます。
(有面積の詳細は、別記事「専有面積とは。含まれる範囲と計算方法を図解解説」にて紹介します。)
さて、「壁芯面積」と「内法面積」は、計算方法がどのように違うのでしょうか。
イラストで図解します。
壁芯面積と内法面積の違い2
左が内法面積、右が壁芯面積です。
人が目に見てわかる広さは、「内法面積」をおおよそ示しています。一方、「壁芯面積」とは、原則、壁の厚みの中心線を示します。
この違いは、建物を建てるプロセスから、それを資産として所有する側の違いによって生まれています。
床面積とは、イラストのように、壁の「内側」もしくは「中心」という2種類の計算方法があるということを知って頂ければ充分です。
壁芯面積と内法面積の詳細は、下記記事にて紹介します。
不動産における床面積とは
さて、本記事の本題です。残念ながら、ここでいきなり難しく(ややこしく)なります。
不動産を登記登録する場合、つまり自身の所有物として登録する場合、床面積は、「内法寸法」で計算することが、先ほど紹介した不動産登記規則にて定められています。
しかし、不動産の表示に関する公正競争規約によると、マンションの販売広告では、新築・中古を問わず、原則的に「壁芯面積」で床面積を計算することが定められております。
つまり、不動産を所有したい側から、言い換えればマンションを購入する側から考えた場合、先ず目にする広告やパンフレットに記載されている面積は「壁芯面積」となります。しかし、購入の契約を行い、所有物として登記登録するタイミングで、計算方法が「内法面積」に変わることになります。
「壁芯面積」と「内法面積」
不動産の種類により床面積表示は変わる
不動産の床面積とは、求め方(計算方法)に2種類あり、求め方の使い分けも定義(法律)によって変わることを理解頂けたでしょうか。
さらに厄介なことに、先ほど不動産広告に表示されている床面積は「壁芯面積」と伝えましたが、あくまで原則です。中古マンションでは、「内法面積」で良いとされる場合もあり、戸建て住宅は「壁芯面積」と定められ、例外が色々とあります。
不動産購入の際は、購入を検討する段階から、床面積がどのように計算されているのかを販売不動産会社へ確認し、特に登記登録に必要な「内法面積」を知っておくことが望ましいです。
